繼中央經濟工作會議提出“著力穩定房地產市場”后，北京出臺了落實政策。

12月24日，北京進一步優化調整住房限購政策，其中提出，非京籍家庭購買五環內住房，連續社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環內購買住房可再增加一套。同時，商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。

業內人士認為，此次北京新政在需求端精準破局，分層釋放購房潛力成為政策核心發力點，將有效提振市場信心。短期來看，五環外新房市場有望率先迎來成交回暖，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區域輻射外圍區域”的修復格局。

北京優化調整房地產政策

12月24日，北京市住建委、市發改委、人民銀行北京分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

其中提出，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優化調整住房限購政策。

一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。

二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。

同時，進一步優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

另外，加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

此外，為進一步優化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由北京市區分級核準調整為區級備案。

分層釋放購房潛力 有效提振市場信心

中原地產首席分析師張大偉認為，此次北京房地產新政是對中央經濟工作會議精神的精準落實，通過需求端與供給端的協同發力，為樓市注入積極動能。

在需求端，張大偉指出，分層釋放購房潛力成為政策核心發力點。非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體，尤其是五環外1年社保的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業的節奏。

中原地產研究院統計數據顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環外，五環外也是二手房成交的核心區域之一。

張大偉認為，新政落地后，北京五環外剛需新房項目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或將重現。

而對于多子女家庭的定向支持政策，張大偉認為，將為改善性需求釋放打開空間。新政允許多孩家庭在五環內增購1套房，京籍可購3套、符合條件的非京籍可購2套，疊加二套房公積金首付比例從30%降至25%，直擊多子女家庭居住升級的核心痛點。

張大偉指出，當前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交量同比已呈現增長態勢，北五環外四居室二手房成交占比顯著提升，政策將進一步強化這一趨勢，帶動五環內中高端改善型住宅去化。信貸政策的優化則為需求釋放提供金融支撐，商業房貸不再區分首套和二套利率定價，優質客群有望獲得更低融資成本，同時賦予銀行更大風險定價自主權，實現“促消費”與“防風險”的平衡。

在供給端，新政將招拍掛拿地項目立項方式從市區分級核準調整為區級備案。張大偉認為，這將有效提升房企投資信心與開發效率，助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現金流狀況，尤其對聚焦五環外的開發企業而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環。同時，政策傳遞的穩定信號，也將緩解市場對房企經營風險的擔憂，為行業平穩發展注入信心。

從市場預期來看，張大偉認為，此次政策的精準性與及時性將有效提振市場信心。前期北京二手房市場曾出現網簽量下滑、掛牌量高企的情況，買賣雙方觀望情緒濃厚。新政的落地將打破部分觀望態勢，尤其是政策覆蓋的剛需與改善群體，可能加快入市節奏。短期來看，五環外新房市場有望率先迎來成交回暖，二手房市場咨詢量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動二手房、核心區域輻射外圍區域”的修復格局。但需注意的是，市場修復將是漸進過程，當前二手房高掛牌量的現狀仍需時間消化，價格大幅波動的可能性較小，穩中有升將是主流趨勢。