2月初，春節前，在很多人還堵在回家過年的路上時，深圳放松了限購條件。政策上的利好，意料之中，又有點突如其來。彼時，備受成交低迷長時間折磨的地產中介和無心戀戰的開發商們并未因此放慢回家的步伐。整個春節，深圳樓市沒有任何波瀾，成交量慘不忍睹，甚至不及往年。

然而，春節長假過后，回歸日常生活的購房者們開始蠢蠢欲動。這種隱約可見的躁動，最先體現在地產咨詢量上。一位從事房產咨詢的人士反映，“節后付費咨詢量突然爆發式增長，好久沒有這樣的感覺了。春節前預計節后成交量會比節前更好，沒想到節后熱度會變化這么快。”

緊接著2月底，5年期LPR迎來了史上最大的降幅，直接從4.2%降到了3.95%，深圳30年房貸LPR降至3.85%。深圳住宅市場從來不缺需求，只是長時間的低迷造成了剛需積累，很多剛需購房者買房的需求有延遲，這種延遲一般會以年為單位，今年不買，明年再看，但并未消失。

二手房帶看量猛增 成交量4周連升

隨著政策的持續松綁，深圳的購買力開始逐步釋放出來，爆發的咨詢量過后就是付之于行動的看房量。

據貝殼數據顯示，春節后深圳二手房帶看量猛增1288%！樂有家數據也顯示，春節后三周，樂有家深圳門店二手看房量持續穩居近三年高位，周均看房量對比1月份上漲50%，對比2023年春節后數據上漲12%；與去年3月小陽春的高峰期對比，則上漲14%。

3月，從大理休假回來的市民王小姐一周內一買一賣就貢獻了兩套房的成交量。王小姐一直想換房，從福田到南山，到寶安，到西麗，看了兩年的房子，始終沒有成交。“不是沒有合適的房子，是沒有合適的價格，價格不松口，真正誠心賣房的業主并不多。”王小姐告訴記者，她遇到過很多手握幾套甚至10余套房子的業主，放盤掛賣只是試探行情，價格并不低。“他們當中，觀望居多，只有生意失敗、急需用錢的業主才割肉出售。”

對于自己的房子，王小姐也有這樣的心理，加上看房的人也沒幾個，所以兩年過去了，王小姐既沒有買到合適的房子，也沒有賣掉自己的小房。

但今年春節后，深圳二手房市場明顯躁動起來，地產中介的電話也活躍了很多。“誰知道這樣的小陽春會到什么時候？或許和去年一樣，曇花一現，趁這個熱度，趕緊把自己的房子以合適的價格賣掉。大家都這么想，所以，很快就找到了合適的房子，果斷出手，這邊賣，那邊買，順利完成置換。”

據深圳市房地產中介協會（簡稱：深房中協）3月11日披露的最新數據顯示，此前一周（3月4日—10日），深圳二手房錄得成交量為1094套，小幅高于上上周，錄得量實現4連升，并創下近14周以來的新高；不過，仍未突破2023年的最高單周錄得量。

與此同時，業主放盤房源量持續增加。據深房中協數據，近3周以來深圳二手房源增加超過5200套，總量達到54886套。目前，這一數據已經回歸到春節前水平。

值得注意的是，市場在回穩的情況下，有業主悄悄調高掛盤價，據中原數據顯示，截止到目前，3月，深圳有三成左右的小區掛盤價上漲，漲幅的范圍在11.6%—25.6%之間。漲幅最高的是寶安福永片區的景山花園，目前掛盤均價為4.84萬元/㎡，漲幅在25.6%。

對于近期二手房交易回升，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前市場有共識，那就是“以價換量”。借著3月份季節性的銷售轉暖，目前兩類低價房源消化掉了：一是去年降價到位（買家認知）的房源；二是近期降價幅度比較大的房源。

但是需要注意的是，賣家降價意愿下降，最低價房源消化完了，買家愿意接受“次低價”，房價并沒有出現螺旋下降的態勢。部分交易活躍的區域，房價甚至有了些許反彈，但這是鳳毛麟角。經過一年多的超預期跌價，到了去年底，很多業主不再接受繼續割肉，選擇“由售轉租”“等等看”。但強大的買方市場下，賣家報價的硬氣還是會迅速瓦解。 

新房市場回溫 開發商花式折扣搶客戶

二手房市場的“熱氣”帶動著新房市場進入久違的熱鬧場面，許多新盤售樓處來訪人群絡繹不絕，蘇醒的開發商們變著花樣“炫技內卷”：“看房送龍蝦，買房送奔馳”，為了賣房，開發商們使出渾身解數，“以價換量”，各類折扣層出不窮。一到周末，朋友圈里更是被各種樓盤的成交喜報刷屏，熱辣辣的紅色海報讓人仿佛感覺還在過年。

3月16日，卓越珺奕府的開盤現場，人聲鼎沸，熱鬧非凡，偌大的會場座無虛席，許多準業主們拖家帶口，一家三代齊齊上場選房。現場的銷售人員們更是忙得腳不沾地，叫號、登記、引路……現場交流基本靠喊，當天晚上，開發商發布喜報：開盤當日，成交305套。

發布喜報的還有金地環灣城，周六單日成交10套，成交金額1.5億元。3月17日下午，記者實地探訪來到位于深圳福田區的金地環灣城的售樓處，停車場已沒有空位，門口停滿了車。售樓處內，區域地圖前、項目沙盤旁、交流區內，隨處可見咨詢的購房者。現場一名銷售人員告訴記者：“我們已經連續幾個周末加班了，尤其是3月以來，看房的客戶更多了，全國各地的客戶都有，北京、上海、廣州一線城市居多，還有香港客戶。”

據深圳中原地產統計數據，上周（3.04—3.10）中原代理新房周訪客量約8500批，環比上升兩成，新房訪客量連續三周上升，一些新入市項目也再現千人搶房，去化不錯。有地產中介反饋，上上周末，珈譽府的二期樣板間開放，首開當日來訪超3500批。據開發商鴻榮源發布，鴻榮源珈譽府2區當日開盤去化645套、吸金30.59億元！但值得一提的是，與此前兩次開盤相比，鴻榮源珈譽府去化并不如此前，其中第一次開盤銷售率約85%，第二次開盤銷售率約73%。

3月后，開發商推盤速度明顯加快，讓利力度逐步加大，市場上新盤入市數量逐漸增多，新房成交量持續上升。據深圳中原研究中心統計，上周（3月4日—10日）深圳新房住宅共成交432套，環比上漲25.9%；面積共計44683平方米，環比上漲20.8%，預計未來一周成交量仍會繼續上升。

對于當下的市場情緒，李宇嘉認為，身在第一線的開發商肯定是最清楚不過了，都選擇與時間賽跑，想在形勢未進一步惡化之前，盡快變現。于是，我們看到，地產圈里無論是開工還是銷售，都在加快節奏。而且，大都開發商愿意讓渡一定利潤，以最快的速度賣房，收割確定性，這是近期開發商的一致選擇。

持觀望態度 “小陽春”成色有待觀察

盡管市場看著熱鬧，但有業內人士表示，從目前數據整體來看，新政對于深圳樓市的刺激效果仍有待觀察。據深圳市住建局數據統計，3月1—10日新房住宅成交601套，已經逼近上月的800套，全月成交量有站上2000套；二手住宅成交1069套，全月成交量則有望突破3000套。這些預期數據未明顯好于2023年的樓市表現。

對于新房市場，深圳許多新房項目都曾推出不同程度的折扣促銷活動。有資深新房銷售經理告訴記者，目前深圳新房交易規模大約回到春節前正常水平的八成左右。他認為，“小陽春”一般都是二手房先回升，此前二手房價跌幅大于新房，加上新房的戶型選擇空間不大，不太適應目前以剛需為主的市場。目前重點城市二手房成交的確在回升，但速度比以往慢，小陽春的“成色”不一定能達到以往水平。

“畢竟現在市場上開發商卷翻天，尤其是在價格上，紛紛‘以價換量’，真正有買房需求的人也可以多看看房子，考慮下手了。”有業內人士對于如今出現的樓市看房、買房小高峰表示持觀望態度。

該業內人士提到，目前售樓處的咨詢量和看房量增加不少，但是在開發商各種優惠政策的影響下，交易流程各個環節不乏購房者沖動下單或是有棄購預期的下單。“比如有的項目在開盤各個環節都設置了鼓勵政策，如認購凍資會有購物卡贈送等，有些購房者可能會為了購物卡等獎勵先凍資再棄選，很多購房客戶其實還是非常猶豫，最后真正買單還是很糾結。”所以目前呈現在開發商方面的看房數據會更放大。因此，他認為，某種程度上，這種“小陽春”的提前出現，一定程度上是來源于各家開發商“內卷”的結果，“小陽春”是不是真的到了，后續有待證明。

李宇嘉認為，新房市場內卷，對二手房也形成了巨大的競爭優勢！當前，新房、二手房的競爭生態已今非昔比！從目前市場交易來看，積蓄的剛需釋放是主要動力。從廣深來看，新市民、年輕人的剛需基礎很扎實，前幾年大量來廣深創業、入戶，積累了一大批購房潛力人群，剛需買房、剛改換房，價格下降后探到了購買力水平，驅動這一輪回升。但是，由于價格下跌預期強，跌價預期也實現了，等待和觀望的情緒濃厚。積累的剛需、剛改（非買不可）釋放完，交易量就下滑了，這與2023年2—3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。