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2月初，春節(jié)前，在很多人還堵在回家過年的路上時，深圳放松了限購條件。政策上的利好，意料之中，又有點突如其來。彼時，備受成交低迷長時間折磨的地產(chǎn)中介和無心戀戰(zhàn)的開發(fā)商們并未因此放慢回家的步伐。整個春節(jié)，深圳樓市沒有任何波瀾，成交量慘不忍睹，甚至不及往年。

然而，春節(jié)長假過后，回歸日常生活的購房者們開始蠢蠢欲動。這種隱約可見的躁動，最先體現(xiàn)在地產(chǎn)咨詢量上。一位從事房產(chǎn)咨詢的人士反映，“節(jié)后付費咨詢量突然爆發(fā)式增長，好久沒有這樣的感覺了。春節(jié)前預計節(jié)后成交量會比節(jié)前更好，沒想到節(jié)后熱度會變化這么快。”

緊接著2月底，5年期LPR迎來了史上最大的降幅，直接從4.2%降到了3.95%，深圳30年房貸LPR降至3.85%。深圳住宅市場從來不缺需求，只是長時間的低迷造成了剛需積累，很多剛需購房者買房的需求有延遲，這種延遲一般會以年為單位，今年不買，明年再看，但并未消失。

二手房帶看量猛增 成交量4周連升

隨著政策的持續(xù)松綁，深圳的購買力開始逐步釋放出來，爆發(fā)的咨詢量過后就是付之于行動的看房量。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后深圳二手房帶看量猛增1288%！樂有家數(shù)據(jù)也顯示，春節(jié)后三周，樂有家深圳門店二手看房量持續(xù)穩(wěn)居近三年高位，周均看房量對比1月份上漲50%，對比2023年春節(jié)后數(shù)據(jù)上漲12%；與去年3月小陽春的高峰期對比，則上漲14%。

3月，從大理休假回來的市民王小姐一周內(nèi)一買一賣就貢獻了兩套房的成交量。王小姐一直想換房，從福田到南山，到寶安，到西麗，看了兩年的房子，始終沒有成交。“不是沒有合適的房子，是沒有合適的價格，價格不松口，真正誠心賣房的業(yè)主并不多。”王小姐告訴記者，她遇到過很多手握幾套甚至10余套房子的業(yè)主，放盤掛賣只是試探行情，價格并不低。“他們當中，觀望居多，只有生意失敗、急需用錢的業(yè)主才割肉出售。”

對于自己的房子，王小姐也有這樣的心理，加上看房的人也沒幾個，所以兩年過去了，王小姐既沒有買到合適的房子，也沒有賣掉自己的小房。

但今年春節(jié)后，深圳二手房市場明顯躁動起來，地產(chǎn)中介的電話也活躍了很多。“誰知道這樣的小陽春會到什么時候？或許和去年一樣，曇花一現(xiàn)，趁這個熱度，趕緊把自己的房子以合適的價格賣掉。大家都這么想，所以，很快就找到了合適的房子，果斷出手，這邊賣，那邊買，順利完成置換。”

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（簡稱：深房中協(xié)）3月11日披露的最新數(shù)據(jù)顯示，此前一周（3月4日—10日），深圳二手房錄得成交量為1094套，小幅高于上上周，錄得量實現(xiàn)4連升，并創(chuàng)下近14周以來的新高；不過，仍未突破2023年的最高單周錄得量。

與此同時，業(yè)主放盤房源量持續(xù)增加。據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，近3周以來深圳二手房源增加超過5200套，總量達到54886套。目前，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)回歸到春節(jié)前水平。

值得注意的是，市場在回穩(wěn)的情況下，有業(yè)主悄悄調(diào)高掛盤價，據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，截止到目前，3月，深圳有三成左右的小區(qū)掛盤價上漲，漲幅的范圍在11.6%—25.6%之間。漲幅最高的是寶安福永片區(qū)的景山花園，目前掛盤均價為4.84萬元/㎡，漲幅在25.6%。

對于近期二手房交易回升，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前市場有共識，那就是“以價換量”。借著3月份季節(jié)性的銷售轉(zhuǎn)暖，目前兩類低價房源消化掉了：一是去年降價到位（買家認知）的房源；二是近期降價幅度比較大的房源。

但是需要注意的是，賣家降價意愿下降，最低價房源消化完了，買家愿意接受“次低價”，房價并沒有出現(xiàn)螺旋下降的態(tài)勢。部分交易活躍的區(qū)域，房價甚至有了些許反彈，但這是鳳毛麟角。經(jīng)過一年多的超預期跌價，到了去年底，很多業(yè)主不再接受繼續(xù)割肉，選擇“由售轉(zhuǎn)租”“等等看”。但強大的買方市場下，賣家報價的硬氣還是會迅速瓦解。 

新房市場回溫 開發(fā)商花式折扣搶客戶

二手房市場的“熱氣”帶動著新房市場進入久違的熱鬧場面，許多新盤售樓處來訪人群絡(luò)繹不絕，蘇醒的開發(fā)商們變著花樣“炫技內(nèi)卷”：“看房送龍蝦，買房送奔馳”，為了賣房，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)，“以價換量”，各類折扣層出不窮。一到周末，朋友圈里更是被各種樓盤的成交喜報刷屏，熱辣辣的紅色海報讓人仿佛感覺還在過年。

3月16日，卓越珺奕府的開盤現(xiàn)場，人聲鼎沸，熱鬧非凡，偌大的會場座無虛席，許多準業(yè)主們拖家?guī)Э冢患胰R齊上場選房。現(xiàn)場的銷售人員們更是忙得腳不沾地，叫號、登記、引路……現(xiàn)場交流基本靠喊，當天晚上，開發(fā)商發(fā)布喜報：開盤當日，成交305套。

發(fā)布喜報的還有金地環(huán)灣城，周六單日成交10套，成交金額1.5億元。3月17日下午，記者實地探訪來到位于深圳福田區(qū)的金地環(huán)灣城的售樓處，停車場已沒有空位，門口停滿了車。售樓處內(nèi)，區(qū)域地圖前、項目沙盤旁、交流區(qū)內(nèi)，隨處可見咨詢的購房者。現(xiàn)場一名銷售人員告訴記者：“我們已經(jīng)連續(xù)幾個周末加班了，尤其是3月以來，看房的客戶更多了，全國各地的客戶都有，北京、上海、廣州一線城市居多，還有香港客戶。”

據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周（3.04—3.10）中原代理新房周訪客量約8500批，環(huán)比上升兩成，新房訪客量連續(xù)三周上升，一些新入市項目也再現(xiàn)千人搶房，去化不錯。有地產(chǎn)中介反饋，上上周末，珈譽府的二期樣板間開放，首開當日來訪超3500批。據(jù)開發(fā)商鴻榮源發(fā)布，鴻榮源珈譽府2區(qū)當日開盤去化645套、吸金30.59億元！但值得一提的是，與此前兩次開盤相比，鴻榮源珈譽府去化并不如此前，其中第一次開盤銷售率約85%，第二次開盤銷售率約73%。

3月后，開發(fā)商推盤速度明顯加快，讓利力度逐步加大，市場上新盤入市數(shù)量逐漸增多，新房成交量持續(xù)上升。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，上周（3月4日—10日）深圳新房住宅共成交432套，環(huán)比上漲25.9%；面積共計44683平方米，環(huán)比上漲20.8%，預計未來一周成交量仍會繼續(xù)上升。

對于當下的市場情緒，李宇嘉認為，身在第一線的開發(fā)商肯定是最清楚不過了，都選擇與時間賽跑，想在形勢未進一步惡化之前，盡快變現(xiàn)。于是，我們看到，地產(chǎn)圈里無論是開工還是銷售，都在加快節(jié)奏。而且，大都開發(fā)商愿意讓渡一定利潤，以最快的速度賣房，收割確定性，這是近期開發(fā)商的一致選擇。

持觀望態(tài)度 “小陽春”成色有待觀察

盡管市場看著熱鬧，但有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前數(shù)據(jù)整體來看，新政對于深圳樓市的刺激效果仍有待觀察。據(jù)深圳市住建局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月1—10日新房住宅成交601套，已經(jīng)逼近上月的800套，全月成交量有站上2000套；二手住宅成交1069套，全月成交量則有望突破3000套。這些預期數(shù)據(jù)未明顯好于2023年的樓市表現(xiàn)。

對于新房市場，深圳許多新房項目都曾推出不同程度的折扣促銷活動。有資深新房銷售經(jīng)理告訴記者，目前深圳新房交易規(guī)模大約回到春節(jié)前正常水平的八成左右。他認為，“小陽春”一般都是二手房先回升，此前二手房價跌幅大于新房，加上新房的戶型選擇空間不大，不太適應(yīng)目前以剛需為主的市場。目前重點城市二手房成交的確在回升，但速度比以往慢，小陽春的“成色”不一定能達到以往水平。

“畢竟現(xiàn)在市場上開發(fā)商卷翻天，尤其是在價格上，紛紛‘以價換量’，真正有買房需求的人也可以多看看房子，考慮下手了。”有業(yè)內(nèi)人士對于如今出現(xiàn)的樓市看房、買房小高峰表示持觀望態(tài)度。

該業(yè)內(nèi)人士提到，目前售樓處的咨詢量和看房量增加不少，但是在開發(fā)商各種優(yōu)惠政策的影響下，交易流程各個環(huán)節(jié)不乏購房者沖動下單或是有棄購預期的下單。“比如有的項目在開盤各個環(huán)節(jié)都設(shè)置了鼓勵政策，如認購凍資會有購物卡贈送等，有些購房者可能會為了購物卡等獎勵先凍資再棄選，很多購房客戶其實還是非常猶豫，最后真正買單還是很糾結(jié)。”所以目前呈現(xiàn)在開發(fā)商方面的看房數(shù)據(jù)會更放大。因此，他認為，某種程度上，這種“小陽春”的提前出現(xiàn)，一定程度上是來源于各家開發(fā)商“內(nèi)卷”的結(jié)果，“小陽春”是不是真的到了，后續(xù)有待證明。

李宇嘉認為，新房市場內(nèi)卷，對二手房也形成了巨大的競爭優(yōu)勢！當前，新房、二手房的競爭生態(tài)已今非昔比！從目前市場交易來看，積蓄的剛需釋放是主要動力。從廣深來看，新市民、年輕人的剛需基礎(chǔ)很扎實，前幾年大量來廣深創(chuàng)業(yè)、入戶，積累了一大批購房潛力人群，剛需買房、剛改換房，價格下降后探到了購買力水平，驅(qū)動這一輪回升。但是，由于價格下跌預期強，跌價預期也實現(xiàn)了，等待和觀望的情緒濃厚。積累的剛需、剛改（非買不可）釋放完，交易量就下滑了，這與2023年2—3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。