“房價重回8仟時代，交大附中旁，今年買明年住”，這是西安地鐵站內(nèi)的一則房地產(chǎn)項目廣告，內(nèi)容簡單直接且十分吸引眼球。在西安房地產(chǎn)均價早已破萬，奔著兩萬去的當下，如果能夠以8000元/平方米的單價置業(yè)可謂撿了大漏，但實際情況果真如此嗎？

近日，證券時報·e公司記者走訪了西安市北二環(huán)大明宮板塊的多個新房樓盤，由于這兩年陸續(xù)拆除了部分工業(yè)廠房的緣故，這里也是西安二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多有新盤集中供應(yīng)的板塊，且多為大面積的改善房型。

記者走訪的四個樓盤背景各異，其中兩個為央企開發(fā)商，一個為陜西國企，一個為民營企業(yè)。這幾個樓盤開盤時間多在2023年年中甚至更早，目前單價約2.1萬元/平方米—2.6萬元/平方米不等，既有精裝修項目也有毛坯項目。一名置業(yè)顧問告訴記者，其所在項目所剩房源不多，單價相對低的只有少數(shù)戶型或樓層不太好的房源。

在所屬區(qū)域大致相同的情況下，民營開發(fā)商背景的樓盤報價顯然更為誘人，在1.8萬元/平方米—1.9萬元/平方米左右，雖然該樓盤置業(yè)顧問一再強調(diào)開發(fā)商為北京的企業(yè)，實力雄厚；但在競品樓盤置業(yè)顧問看來，民營開發(fā)商的潛在風險是購房者必須考慮的。

近期，國內(nèi)多地房地產(chǎn)政策調(diào)整，房企也面臨較大資金壓力，市場對于降房價的呼聲愈演愈烈，這在二手房上已有體現(xiàn)。西安的一名房產(chǎn)中介告訴記者，最近二手房買賣的整體趨勢還是往下走，當然也有差異，好的地段二手房降幅會小一些，但也有一些二手房價格降幅較大。

不過，當前市場政策調(diào)整和購房者心態(tài)變化對新房價格的影響并不大。多名置業(yè)顧問告訴記者，其所在樓盤開盤至今價格基本維持在同一水平，即便近期也沒有出現(xiàn)降價。上述房產(chǎn)中介也提到，一些地段好、有教育資源或其他配套的項目價格還有些許上漲。

值得注意的是，3月15日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月西安新房價格環(huán)比漲0.3%，漲幅位居全國第二；同比上漲4.8%，連續(xù)兩月漲幅居全國第一。而在這之前，從2023年2月開始，西安新房價格同比、環(huán)比均一直處于上漲通道，距今已有一年時間。

與價格堅挺形成明顯反差的是，上述樓盤看房的顧客并不多，當天下午三點左右，記者在其中一個樓盤逗留近40分鐘，但期間并無其他顧客前來看房。該樓盤為單價2.1萬元/平方米左右的毛坯房，置業(yè)顧問給出的解釋是項目規(guī)模不大，只有200多套房源，目前還剩余50套左右，開發(fā)商去化壓力不大。當提到這一情況時，競品樓盤置業(yè)顧問也給出了類似看法。

相比之下，在記者走訪的四個新房樓盤中，單價最高的項目看房客戶反而相對多一些，記者逗留的一個小時左右大概有5組左右客戶前去咨詢，該樓盤計劃在今年9月前后交房。

2018年前后，西安樓市行情頗為高漲，即便項目地理位置一般，售樓部都擠滿了看房客。與彼時相比反差明顯，對此，多名置業(yè)顧問普遍表示是由于當日為工作日，到了周末看房人數(shù)會增加。一置業(yè)顧問告訴記者，為了接待顧客，此前一天其所在樓盤工作人員忙到晚上10點才陸續(xù)下班，該樓盤開盤之初每月銷售100套左右，經(jīng)過一段時間的去化現(xiàn)在每月銷售40套左右。

回到前述地鐵廣告中的房產(chǎn)項目，記者也咨詢了該項目的置業(yè)顧問，其提供的信息顯示，該項目位于西安咸陽國際機場附近，屬于西咸新區(qū)空港新城，單價優(yōu)惠后不足9000元/平方米。該置業(yè)顧問還特別強調(diào)，臨近樓盤都已經(jīng)賣到1.3萬元/平方米—1.55萬元/平方米；至于其所在樓盤為何如此大力度“甩賣”，其給出的理由是“項目首開，（低價是）為了打出名氣”。

對于樓盤的投資升值潛力，該置業(yè)顧問也頗為自信，“我們今年年底交房，明年就可以辦房產(chǎn)證了，兩年時間轉(zhuǎn)手凈賺三四十萬。”

這種說法見仁見智，但一個不爭的事實是，西安市代管的西咸新區(qū)及幾大新城或多或少存在房地產(chǎn)降價的情況，一些前兩年高位接盤的購房者只能無奈接受這一現(xiàn)狀。

關(guān)于新區(qū)、新城的情況，記者也與上述大明宮板塊的多名置業(yè)顧問進行了交流，他們普遍認為西安主城區(qū)的項目更有吸引力，主要原因是主城區(qū)各類配套設(shè)施較為健全，新區(qū)、新城發(fā)展存在不確定性。

除了記者走訪的板塊以外，置業(yè)顧問也紛紛向記者推薦了西安其他兩個“很有潛力的”板塊，而這些板塊單價也已來到2.7萬元/平方米左右，但他們也表示，這些板塊的報價已經(jīng)反映了未來幾年的預期，這些板塊周邊配套還處在起步期，當前過高的價格也蘊藏一定風險。