GDP連續4年穩居“2萬億俱樂部”，A股上市公司數量位居全國第5位，有著“中國最強地級市”美譽的蘇州，經濟活力持續領跑長三角。

在“金三銀四”傳統銷售旺季到來之際，作為江蘇唯一的千萬級人口城市，蘇州的房地產市場迎來復蘇跡象。更有房地產開發商發文稱，“蘇州樓市回暖迅速，整個市場呈現一片火熱態勢。”證券時報·e公司記者實地探訪發現，當地不少樓盤都進入“挑燈夜售”模式。多位銷售人員表示近期接訪量明顯提升。

從去年9月份以來，蘇州先后打出全面放開限購、降房貸利率、放開第三套房限貸等政策“組合拳”，購房政策迎來前所未有的寬松時刻，這在一定程度上刺激了蘇州樓市回暖。

不過，克而瑞蘇常區域總經理、克而瑞蘇州房產測評首席分析師戈文問表示，相比于去年3月的小陽春效應凸顯，當前蘇州新房和二手房成交數據還未呈明顯提升。“我們判斷這一輪市場熱度回歸，要明顯晚于往年的同時，力度也會偏弱。” 

“金三銀四”到來，各大樓盤“挑燈夜售”

3月16日晚上7點多，位于蘇州市相城區的新樓盤建發檀府，售樓處依舊燈火通明，時不時還有訪客前來參觀。一位售樓員忍不住發朋友圈感慨，“又是停不下來的一天。”

建發檀府主打洋房及別墅產品，是剛需人群重點關注的樓盤之一。“我們從去年12月開始續客，到現在差不多有3000組來訪。”這位售樓員向證券時報記者表示，在目前的市場環境下，這樣的來訪量已經屬于比較好的水平了。

“相城區的樓市可以說是競爭紅海，樓盤比較多，具體銷售情況也因樓盤而異，一些偏遠的樓盤就不好賣。”據其介紹，該樓盤毛坯洋房的售價在2.1萬元至2.3萬元區間，“這個價格的性價比算是比較高的，周邊裝修過的二手洋房，之前賣到2.5萬元至2.6萬元，現在降下來也就是在2.3萬元—2.4萬元。”

同樣緊鄰虎丘濕地公園，與建發檀府相距僅2.2公里，是新樓盤淺隱林泉項目所在地。淺隱林泉位于活力島板塊，主要銷售高層及小高層產品，近半年銷量位居蘇州前列。就在最近，該樓盤推出的“暖春購房節”在房產中介的朋友圈中熱傳：平層88㎡和99㎡特惠房源，價格約175萬元至215萬元不等；復式102㎡和112㎡特惠房源，價格約185萬元至230萬元不等。上述價格對于剛需人群來說，具有較高的吸引力。

“我們淺隱林泉分三期開發，一共有1900套左右，其中一期500多套去化率達到80%，現在每周客戶來訪量大概在500組到600組，同比去年是有所提升的。”淺隱林泉銷售主管邢晴晴向證券時報記者表示，如今趕上“金三銀四”的小陽春，淺隱林泉近半年在貝殼網熱度一直位居前三名，“而且銷量還不錯，近半年也有單月破百的好成績。”

位于活力島核心區的河畔雅苑小區，晚間仍有看房者前來。售樓員提供的一份報價顯示，一套建筑面積為125.53㎡的住宅，原來單價為2.76萬元/㎡，總價為354.5萬元。優惠后單價為2.29萬元/㎡，總價為294.23萬元。

在中國鐵建花語云萃小區營銷中心，三五成群的看房者，在沙盤前和樣板房內穿梭。“我們目前也推出了活動，上周五和周末，平均每天到訪量在150組左右。”銷售人員表示，售樓處工作日基本忙到晚上8點左右，雙休日則是要忙到晚上10點左右。

證券時報記者連日來走訪注意到，來訪量提升成為廣大售樓員的共識。“挑燈夜售”更是成為蘇州各大樓盤的“標配”。更有房地產開發商發文稱，“蘇州樓市回暖迅速，整個市場呈現一片火熱態勢。”

熱度逐步回歸，專家預計力度偏弱

蘇州樓市是否真的已經呈現“火熱態勢”？克而瑞蘇州房產測評監測的樓盤來訪情況顯示，春節后兩周，主流樓盤來訪數據呈明顯增長，認購數據也有所增加。

值得重點關注的是，3月蘇州市區將迎來多個樓盤首開或者加推。據不完全統計，3月蘇州多個核心區的純新盤有入市計劃，包括新區獅山金茂府、姑蘇區保利姑蘇瑧悅、園區天譽東方等，再加上蘇州各區域一些處于續銷期的熱門樓盤3月也多有上新計劃。

“可以預見，3月房企推盤積極性還是相對較高的，疊加信貸政策的優化，相信可以搶收一批首改、再改客群。”戈文問同時表示，從剛性購房需求來看，春節前后積壓的需求一般都會在3月釋放，加上上學、結婚等剛性購房需求，疊加當前蘇州剛需購房支持力度非常強，“綜合來看，相信3月蘇州樓市肯定會有熱度回歸。”

不過戈文問同時強調，這種熱度回歸只是相對于前兩個月而言。相比于去年3月的小陽春效應凸顯，當前蘇州新房和二手房成交數據還未呈明顯提升。“我們判斷這一輪市場熱度回歸，要明顯晚于往年的同時，力度也會偏弱。”

往年三四月份，二手房市場都會迎來復蘇，有房產中介也表示近期看房的人多起來了，不過大部分是“看得多買的少”，多數購房者還處在觀望狀態。

從數據端來看，今年3月1日至3月8日，蘇州市區二手房共成交了886套，同比減少42%。

“近期蘇州二手房的帶看量、咨詢量確實在增加，但市場活躍度提升得并沒有大家預料的那么快。”戈文問直言，“市場情緒到成交數據的傳遞是有過程的。”

今年1月，蘇州市區二手房成交套數為5233套，同比增加了31.4%，戈文問表示，“得益于去年以來蘇州購房政策的持續優化放松，加上價格方面的下跌，二手房在今年1月的表現不錯，成交量是近三年同期新高。”

今年2月，蘇州市區二手房成交量2358套，環比減少54.9%，同比減少44.2%。對此戈文問分析，2月受春節假期返鄉和出游潮的影響，市場表現較為平淡，整體上拖了1—2月總的成交量的后腿。

綜合來看，今年1—2月，蘇州市區二手房的總成交套數為7591套，比去年同期減少了620套，同比減少了8%，處在同比微降的態勢。但是和新房的成交量相比，二手房的韌性仍舊好于新房。“今年1月和2月蘇州新房共成交了3378套，二手房的成交量是新房的2.25倍。也就是說，成交約2套二手房，才會賣掉1套新房，二手房主要是剛需客戶購買得多，蘇州樓市的剛需購買力需求向二手房傾斜嚴重。”戈文問表示。

蘇州打出政策“組合拳”

作為“中國最強地級市”，蘇州的經濟活力持續領跑長三角城市，GDP連續4年穩居“2萬億俱樂部”，高居江蘇榜首。截至2023年年底，蘇州A股上市企業數量達到217家，位居全國第5位。蘇州近日公布的常住人口數據顯示：截至2023年末，蘇州的常住人口為1295.80萬人，比2022年末增加了4.74萬人，常住人口規模繼續保持全省第一，也是江蘇省唯一的千萬級人口城市。

從去年9月份以來，蘇州打出全面放開限購、降房貸利率、放開第三套房限貸等政策“組合拳”，購房政策迎來前所未有的寬松時刻。

2023年9月11日，蘇州市政府印發《關于促進全市經濟持續回升向好的若干政策措施》的通知，其中提到支持剛性和改善性住房需求，優先保障和解決更多剛需住房需求人群，新市民、青年人、新就業人群、常住人口購房與本地戶籍居民家庭適用同等政策；滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核；個人首套房“認房不認貸”。

對于購房者而言，上述政策最直接的影響就是：購買120平方米以下的商品住房，非本地戶籍享受本地戶籍待遇，無需社保和個稅。據克而瑞蘇州監測報告，彼時，非蘇州戶籍120平方米以下可購買3套，120平方米以上不限購；蘇州戶籍，120平方米以下可購買3套，120平方米以上不限購。

2023年12月4日，蘇州宣布實施“賣舊買新”購房契稅補貼，凡是2023年1月1日以來在蘇州大市范圍內出售自有住房，并在2023年12月1日至2024年12月31日期間購買新房的，都可以分層次享受購房契稅補貼，最高可享受100%購房契稅補貼。

今年1月26日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。會議明確表示，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

1月30日，蘇州全面取消限購的消息引發廣泛關注。當時蘇州市住房和城鄉建設局工作人員表示，購買新房、二手房不做購房資格審核，新房限售政策仍為兩年。蘇州市房產交易中心工作人員也表示，“從今天開始，不再審查套數，也不看購房資格。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，“不做購房資格審核，其實就是完全放松了購房資格。”

2月20日，中國人民銀行公布新一輪LPR報價，5年期以上LPR為3.95%，下調25個基點。此次降息后，房貸利率也將下調25個基點。在此背景下，江蘇多地迎來房貸利率歷史最低，蘇州首套房貸款利率由4.0%下調至3.75%。

蘇州的樓市新政“組合拳”仍未打完。

今年2月份，蘇州公積金中心與市中級人民法院聯合出臺《蘇州市住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務的實施細則》，意味著在蘇州購買法拍房也可以享受低息公積金貸款。緊接著在3月7日，蘇州發布《關于住房公積金支持房票安置、住房“以舊換新”的通知》，成為全國首個推出房票安置可用公積金貸款的城市。

從執行認房不認貸開始，蘇州陸續大幅度放松限購、放寬首套房貸認定標準、提高公積金貸款額度，并推出了以舊換新契稅補貼、房票安置等一系列組合政策。這些政策能否在未來持續推動房地產市場回暖，仍需要進一步觀察。