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證券時報·e公司記者近日走訪發現，作為較早推出樓市刺激政策的省會城市之一，河南鄭州新房、二手房交易熱度自2月末以來有所回升。

不過，相較于北上廣等城市的新房購買熱，鄭州當前在售一手房市場熱度仍顯不足。當地地產人士認為，鄭州目前存在居民購房意愿、能力不足的情況，此外二手成交的崛起，也進一步擠壓了新房市場。

鄭州市場自2月底啟動回暖

雖然是工作日，但3月14日下午，當證券時報·e公司記者在位于鄭州北三環的美盛教育港灣售樓部，依然看到不少前來咨詢購房的客戶。

“這兩年房價處于低位，想趁政策和價格優惠選一套離學區、醫院近的住房，所以目標仍是圍繞城市核心區。目前鄭州三環內的新房樓盤已經不多，除了少數新房樓盤外，也會關注下二手房市場。”攀談中購房者這樣提及。

作為2023年鄭州本土銷售業績第一的美盛地產，全年銷售額達到65.97億元，目前在鄭州主城區的在售項目中，除教育港灣外，還包括了美盛金水印、美盛中環壹號兩個樓盤。

“這三個樓盤同屬鄭州市陳砦廟李城中村改造項目，位于鄭州市金水區核心區域，周邊學校、醫療、商業、交通等優質配套環伺，各項目戶型涵蓋77平米到233平米全齡戶型，對應購房人群覆蓋剛需、剛改、再改、終極置業等所有需求。”談及公司樓盤銷售成績領先的原因，美盛教育港灣項目營銷負責人這樣闡述。

該負責人稱，核心城市北上廣深杭等3月迎來供應放量，改善和高端盤占比上升，拉動市場熱度回升，加之核心一、二線樓市調控政策尚有放松空間，也將助力市場維穩。不過鄭州“小陽春”行情未能普遍展開，區域分化，目前僅在核心區域及熱點片區存在短暫窗口期。

他表示，對比2023年開年后的井噴式爆發，2024年年初春節期間鄭州地產市場持續走低。不過，春節后隨著客戶返鄭，2月底市場呈現明顯回升趨勢。在此背景下，美盛多盤趁勢開始加快推盤動作，部分以現房、準現房提升客戶的置業信心，促進市場積壓客戶需求釋放。

公司旗下的三個盤近期來訪增加明顯，市場成交量較1月份、2月份有明顯提升。

對比新房市場，當前鄭州二手房需求更為火熱。

“因受春節假期影響，2024年1月份和2月份鄭州二手房成交量呈下降趨勢。不過春節后成交量有明顯回升，尤其是2月份第三周以后，成交量已明顯達到去年同期上方。”專業從事二手房交易的貝殼鄭州站簽約經理王威振告訴證券時報·e公司記者，雖然對比北上廣等城市近期在地產行業呈現的爆發性增長，鄭州市場實際銷售情況沒有那么火爆。但北上廣出現的購房熱度主要集中在新房市場，而鄭州目前二手房市場相對表現更好，一手房的交易量正在被二手房慢慢拉平。

二手房熱度高于新房市場

“雖然近兩年系列利好政策下，購房者對樓市預期回升，但更多購房者購房目標還是享受優質配套和成熟周邊，考量更多的是自身落戶和學區需求，這也導致二手房需求對一手房形成了替代。”采訪中王威振提及，此前鄭州一手房和二手房的成交數據整體呈現3比1狀態，即每成交三套一手房才會成交一套二手房，但這個數據從去年年底開始變化，目前已逐步變為1.5比1。

來自貝殼找房的數據顯示，2023年鄭州新房二手住宅網簽套數同比上漲約44%。其中新房住宅網簽套數同比上漲約20%，二手住宅網簽套數同比上漲約80%，二手房網簽量首超新房，鄭州進入存量時代。

二手房需求大步追趕新房的趨勢仍在2024年延續。

貝殼找房研究院鄭州分院分析師告訴證券時報·e公司記者，今年春節后，鄭州新房二手市場周度成交量快速恢復，尤其二手房節后第三周成交量達到2023年3月下旬周度水平。節后購房需求主要以剛需群體為主，而二手房市場低總價小套受到市場追捧，30歲以下購房群體占比明顯提升。

“對比年初的市場弱勢行情，近幾周來新房、二手房市場確實有所回暖。”上述分析師表示，由于春節的影響，1月至2月份是傳統的銷售淡季。根據過往年份的網簽數據來看，網簽面積及供應面積均在1月至2月份呈現出下行趨勢，2024年也不例外。2024年1月份住宅網簽套數4110套，2 月住宅網簽1671套，環比降幅為59%。

據國家統計局發布數據，鄭州1月份二手住宅價格環比下降0.7%，同比下降6.3%，新房價格環比下降0.4%，同比下降2.2%，價格仍處向下波動調整階段。但同一線及核心二線城市對比，鄭州新房二手價格向下調整幅度處于中間水平。

他表示，每年春節后，二手剛性購房需求通常會迎來一定規模的集中釋放，低總價房源成交占比快速提升。2024年節后剛需入市熱情超預期，2月100萬元以內成交占比達到峰值，創2020年以來新高、單月最大提升幅度。

購房意愿及能力不足情況仍存

作為較早推出系列樓市利好政策的省會城市之一，近年來鄭州在促進房地產消費，推進保交樓措施等方面動作頻頻。

采訪中美盛教育港灣項目營銷負責人就表示，2024年LPR首次大幅度調降，傳遞出穩樓市信號，鄭州首套房利率低至3.45%，同時正在探索一手房“帶押過戶”，提高市場流通性，延續“招才引智計劃”，針對高層次人才及青年人才給予首套房購房補貼等政策的推出，都有利于鄭州人口結構優化，對市場銷售有明顯促進及信心提振作用。

不過，在近期這波備受關注的購房需求回暖熱潮中，鄭州地區的表現并不算突出，去化壓力仍大。

據貝殼找房數據，截至今年2月份，鄭州新房市場庫存量為1493萬平方米，庫存量穩步走低，但由于近2月月均去化放緩，導致半年均去化周期拉長至27.9個月。分區域來看，去化壓力較大的區域依然是港區、中原區、金水區，去化周期遠超18月紅線。

為何相比北上廣等一線大城，鄭州樓市近期的熱度并不旺？

“鄭州樓市相關限制性政策放松的力度大，推出的也較早。比如，鄭州在2022年3月就執行了認房不認貸、取消20%的二手房交易的差額稅，首付比例最低20%，親屬投靠養老可增加一套購房名額等變相限購放松政策，政策出臺后短期內市場成交量明顯提升，但政策效果難以持續，核心原因還是在于有效需求不足。”上述分析師認為，鄭州地產有效需求不足，一方面在于人口增速放緩，需求基數減少；另一方面在于居民購房能力及意愿不足。

其稱，鄭州2022年常住人口增加8.6萬人，而過去十年每年平均增加數量約為30萬人，出現了明顯減少。人口流入放緩是二線城市普遍遇到的問題，而新房市場的需求主要依托人口持續大量流入。

同時，房價持續向下，政策層出不窮，在購房者“買漲不買跌”“政策會繼續寬松”的心理作用下，不少潛在購房者選擇觀望。三年疫情影響后，居民收入增速放緩，對未來收入信心不足，這就直接反映出居民繼續加杠桿的能力不足，購房意愿及能力均較此前趨弱。

此外需要看到，鄭州二手房崛起正在擠壓新房市場。二手以價換量，且所見即所得，居民當前購房偏好傾向二手。2023年鄭州就已進入存量市場，利好政策的效果也更多在二手房得到釋放。