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今年1月末，廣州市放開120平方米以上住房限購政策，成為當前國內四大一線城市中住房限購政策最為寬松的城市。

如今，新政推出一個月有余，廣州房地產市場有何變化？證券時報·e公司記者通過實探當地樓盤和走訪中介發現，近期廣州樓市熱度確實有所回升，成交量有所增加，但價格方面并沒有如不少人預期般出現上漲，相反，部分熱門樓盤開始推出折扣活動攬客，不少二手房東也選擇調低掛盤價尋求盡快出手，整個市場“以價換量”的現象突出。

國家統計局最新公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況也顯示，今年2月，廣州新建商品住宅銷售價格同比下跌4.6%，環比下跌0.8%；二手住宅銷售價格同比下降7.5%，環比下跌1.0%。

核心區新盤扎堆入市

截至目前，廣州市保留限購政策的區域僅為天河區、越秀區、海珠區、荔灣區、南沙區以及白云區部分地區。作為廣州CBD所在地，天河區的關注度位列各區之首。

此前，天河區新盤長期稀缺，但今年以來，多個新盤扎堆入市，據克而瑞不完全統計，截至2024年3月，天河區共有22個在售或待售項目，多個產品定位相近，各個樓盤之間的競爭也將不可避免。

值得一提的是，鑒于120平方米以上住宅限購放開，大戶型也成為各大樓盤角力的主戰場。據不完全統計，目前天河總共有17個樓盤擁有120平方米以上戶型，競爭非常激烈。

近日，證券時報·e公司記者前往天河區網紅項目越秀·天河·和樾府，當日雖然下著小雨，但記者在該項目營銷中心外看到，多組訪客正在洽談區與銷售人員進行交流。在該項目銷售人員帶領記者前往樣板房實地看房時，記者注意到，同一套樣板房內，還有兩組銷售人員正在分別帶領客戶介紹房源。

據該項目開發商越秀地產介紹，今年2月，越秀·天河·和樾府共計來訪652臺，銷售額達3.9億元，其中來訪的外市客戶占比為11%。該項目銷售人員向記者表示，目前外地看房客不少，甚至迎來了上海、江蘇等長三角地區的客戶前來選購。

不過，記者從銷售人員處獲悉，該項目近期也推出了一些活動，其中部分特價房源的單價，較項目開盤之初也略有折扣。該銷售人員解釋稱，當下天河區推出的新盤較多，就連越秀地產近期也會在天河區推出一個新項目越秀·觀樾，因此，該項目需要更加注重自身的性價比優勢。

同樣在近期，證券時報·e公司記者還前往了天河區另一熱門樓盤項目，該項目在去年開盤之初的上市均價為8.5萬元/平方米。但就在記者此次踩盤的過程中，銷售人員透露，該項目現在已推出一批均價在“6字頭”的特價房源。

對于推出特價房的原因，該銷售人員稱，當期市場環境已經發生變化，去年該項目在天河區仍有“稀缺新盤”的屬性，但今年大量新盤上市，內卷加劇，稀缺屬性帶來的溢價有所回歸。

“以價換量”

記者了解到，廣州持續上升的新房庫存量，令不少開發商都走上“卷價格”之路，目前全新盤多以低價開售，多個項目的開盤價格比吹風價低近5000—10000元/平米。

以天河東板塊的華潤置地·天河潤府為例，該項目開盤前夕，同一片區的另一樓盤珠江花城迅速以九折的優惠促銷。結果，天河潤府的首開成交熱度不如預期，去化率在20%以下；而珠江花城卻在促銷后的第一個周末短短兩天內取得了勁銷3億元的戰果。

房地產市場研究專家鄧浩志表示，天河區的項目重合度較高，目前的在售代售項目，再加上今年后續的賣地，預計將接近30個項目。“天河已經由以前的‘四大名盤’，現變為市中心四區中的供應大區，供應量一下子飆升七八倍，所以產品重合度一定會高，項目間的正面競爭將是趨勢。”

在廣州世聯研究院副院長崔登科看來，目前購房者出現了一些對期望減輕家庭債務的反饋，所以高使用率、低總價的項目會較受歡迎，而這種“卷總價”的市場情況依然會持續一段較長時間。對于開發商來說，目前流動性比價格定位更為重要。合富研究院也指出，目前市場對價格較為敏感，無論新貨、余貨，成交熱點均聚集在“高性價比”的項目。

而在二手房市場，根據多家中介機構發布的廣州二手樓市成交報告顯示，受春節這一傳統淡季的影響，廣州2月新房及二手房成交宗數均有明顯下降，但節后交投活躍度回升明顯，當前“以價換量”仍是市場主流。

從國家統計局最新發布的70城房價數據可以看到，自從去年8月以來，廣州二手住宅的成交價格已經環比連跌了10個月。合富大數據顯示，最近1年，廣州二手住宅市場議價空間都保持在5%以上，最高達到8.2%。最近5個月數據持續上升，2月的議價空間處于8%，接近最高點。

一位房地產中介人士向證券時報·e公司記者表示，在廣州剛剛放開120平方米以上住宅限購政策時，他的一位客戶曾立刻將其在售的大戶型房源價格調升了10萬元，但很快遭遇市場“打臉”，最終這套房源以比之前掛盤價還低數十萬的價格出售。

“廣州樓市的購房者還是比較理性的，哪怕房東把二手房掛牌價給調高了，他們也不接受的。”上述中介人士表示，目前廣州的待售二手房數量也是越來越多，以貝殼數據為例，過去兩周的掛牌二手房數量從14.1萬套增加到了14.3萬套。“目前來看，市場的議價能力還是更偏向于買家一些。”