最新發布的《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）將于9月實施。《條例》中提及“多渠道增加租賃住房供給”，引起市場廣泛關注。

證券時報記者探訪了解到，在前期《關于加快發展保障性租賃住房的意見》等政策文件的引導下，“非居改租”（將閑置的非居住類房屋改造為租賃住房），在部分城市已經實際上取得了一定進展。

業內期待，《條例》實施配套政策能夠進一步提高“非居改租”的經濟性和便利度，為盤活存量資產、促進房地產市場健康發展提供有力支持。

存量盤活是必修課

“對于具有資產全周期改造升級及運營能力的企業而言，‘多渠道增加租賃住房供給’支持政策是一個契機。”龍湖龍智資管相關負責人表示，龍湖龍智資管旗下龍湖冠寓目前累計已服務了近200萬租戶。

《條例》明確表示，國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業。在《條例》發布后的答記者問中，司法部、住房城鄉建設部負責人直言，當下我國住房租賃市場面臨一些問題，其中就包括住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業化的機構主體發展不足。

從租客視角來看，長租公寓品質高、服務好，與年輕人的需求較為適配，已經成為新市民群體的首選。中指研究院近期發起的全國租客問卷調查顯示，分散式長租公寓租客畢業時間在3年以內的占比為52%，集中式長租公寓租客畢業時間在3年內的占比高達62%，均明顯高于個人房源租客。

如果從存量資產盤活視角出發，發揮市場化、專業化作用的機構主體無疑具有更大能量。借鑒歐美日等國家和地區資管行業發展史看，當市場步入存量資產時代的時候，成熟優質資產多，交易需求會有一定程度的提升，以助力資產實現保值增值的資管行業會迎來發展風口期。

“存量主導的時代，要穩樓市，關鍵在穩存量。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在李宇嘉看來，租賃應是未來存量房源盤活的最大潛力，也是樓市止跌回穩的抓手。舊房子搞新業態、新場景、新產業，其實也是為了盤活存量房源、激活空間價值，產生可持續的現金流，從而實現止跌回穩。

泊寓是業內首個開業房間數突破20萬間的長租公寓品牌，2025年上半年泊寓新開業房源中，超七成是與各地國企平臺合作的保租房。相關負責人表示，通過提供運營管理、資產管理、科技賦能等服務體系，泊寓跑通了“非居改保”“由售改租”“TOD租賃社區”等多種發展模式，將各類閑置資產盤活為保障性租賃住房。

“在長春、廣州、深圳、佛山等多個城市，泊寓盤活內外部可售型存量住房超1.46萬間，其中盤活萬科旗下房源近7000間，為自持型住宅、公寓盤活及商辦改租提供了可復制的解決方案。”泊寓表示。

“非居改租”亮點頻出

在位于深圳的環水泊寓·生態軟件園店，門店店長近期剛剛完成了所在門店的續約工作。“204套房間，今年完成滿租不成問題。”他自信滿滿地告訴記者。

記者探訪環水泊寓·生態軟件園店看到，即便是35平方米的一室戶型也分出了入戶模塊、衛浴模塊、睡眠模塊、學習模塊、晾曬模塊等7個功能區。2米寬的采光大窗戶、1.5米寬的雙人床、獨立衛生間，以及相當于周邊同品質9折的租金水平……

這棟8層小高樓，如今是在南山科技園就業的新市民首選之一。但是在2年前，這棟小樓還是深圳市屬國企深圳環境水務集團一棟辦公用樓，雖然地處南山區科技園核心板塊，但是因為產業的調整進入閑置和低效利用的狀態。

這類情況在當下較為常見，在新增供應持續釋放的背景下，寫字樓市場空置率持續走高，閑置樓宇不斷出現。同時，一些企業搬家，也讓一些原本位于城市核心功能區的老舊辦公樓進入低效利用狀態。

此前，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，已經放開了非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的條款，各地跟進推出政策細則。深圳市提出，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款，同時按照國家規定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。

政策的調整，解決了許多技術層面的問題，在全國各地都創造了一些亮點項目。

環水泊寓·生態軟件園店模塊化的家居功能裝配，滿足了新市民“拎包入住”的需求，投運2年，備受青年人歡迎，持續滿租。

在7月30日開業的龍湖冠寓南京水晶酈城店，將可售商業轉變為體量近700間的長租公寓；龍湖冠寓北京亞運村關莊店，綜合利用閑置的國企單位大院，將辦公樓、員工宿舍更新為長租公寓，食堂和浴室改裝為聯合辦公空間。這些實踐，讓低效運作的地產項目重新煥發出新的活力與價值。

期待提升改造便利度

在前期“非居改租”項目頗多亮點的背景下，新出臺的《條例》進一步鼓勵多渠道增加租賃住房供給。目前，“非居改租”在改造成本、改造效率方面均有提升空間，業內人士期待《條例》后續配套政策進一步提升“非居改租”實踐的可行性。

“近兩年，隨著存量商品房去庫存政策逐步推進，部分城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，“但對于廠房、商業辦公用房等‘非居改租’項目，當前仍面臨改造成本較高、用地性質或物業用途變更難、消防報批難等問題。”

這些困難在老舊廠房的改造嘗試上尤為突出。記者了解到，此前有城市考慮在相關政策中擬定廠房改建條例，但隨后各方都“知難而退”，原因就是工業廠房設計與住房設計差別極大，慎重推進是各方商議后的一致觀點。

“老舊廠房改租賃住房，簡直是一場‘爆改’。”曾經參與過此類項目改造的住房租賃企業人士回憶道，此前的改造嘗試中老舊廠房大范圍拆卸，基本上只剩余支撐結構，隨后要重新做樓面結構、加固、防水、消防等一系列基礎改造。

“對于企業而言，之前老舊廠房改造，一是施工長，二是投入成本高。”該人士透露。目前一般住房租賃項目的成本回收期是5至8年，廠房改造項目如果完全按照商業化運作，回收期遠超常規時間。

龍湖龍智資管相關負責人介紹，老舊廠房改造，一方面能改造空間非常有限，它的基礎空間布局、采光通風等已確定；另一方面，項目改造成本差異極大，可能涉及柱網、隔墻、硬軟裝等改造投入，都要依照項目確定。

“很簡單的例子，廠房改住房，內部空間的采光常常不得不使用天窗方案，房屋設計自然就很受限。”龍湖龍智資管相關負責人表示，“這類項目需要結合具體項目的區位、板塊潛力、客群厚度來評估收入，綜合評估項目收益。”

業界還期盼配套措施能進一步簡化合規審批流程。“這類改造目前基本處于一事一議的情形，意味著很大的協調成本。”有住房租賃企業人士表示。

據悉，老舊廠房改租賃住房，需解決消防審批、產權統一等多方面的必要程序，同時各地區執行難易程度也都有一定差別。據了解，有的地區“非居改租”項目需要經區一級住建局、水務、消防、教育、規劃、燃氣、供電局等多部門聯合會審，再經市一級相關部門的審批、復核等程序，總體審批環節耗時較長。

龍湖龍智資管方面表示，期待《條例》出臺后可以進一步優化合規審批流程，在相關非住業態認定保租房、以住宅同等標準認定水電氣費用等方面給出更便利、更明確的規則。

為確保《條例》順利實施，司法部、住房城鄉建設部負責人表示，將抓緊完善配套制度。國務院有關部門、地方人民政府將及時出臺相關配套規定，進一步細化制度措施，增強制度的可操作性，確保《條例》的規定落地落實。