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被冠以“前所未見”、“史無前例”的“5·17新政”，通過調低首付比例下限、降低貸款利率等措施，大大激發了購房者的熱情。

簽單、擁擠、客滿……這個周末，證券時報記者走訪北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、成都、天津、西安等十余個城市看到，各地樓市迎來久違的熱鬧。同時，賣方火力全開，積極把握政策熱度，堅持前期去化策略，全力促進成交轉化。

業內人士普遍認為，新一輪樓市政策趨勢十分明朗，市場化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 的框架下，各地需求側政策要“應出盡出”。同時，同樣在5月17日提出的保障性住房再貸款、收回存量土地等去庫存政策盡快落地見效也值得期待。

“降門檻”推升買方熱情

“我好久沒見到售樓處有這么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新區一家樓盤的售樓處，工作人員吳飛告訴證券時報?e公司記者，該樓盤已經“清靜”大半年了，從18日開始，客戶突然就擠滿了售樓處，雖然公司有所準備，但是此前對政策影響力的預估顯然還是保守了。

“你看我們的微信群，領導一直在喊，又有客戶被銷售人員冷落了，實在沒辦法，接待不過來。”在吳飛的手機上，記者看到，短短十幾分鐘，公司領導在微信群里發言多次，一直提醒有客戶沒人接待，并要求大家提高工作效率。

讓購房者熱情快速釋放的，是“5·17新政”中由降首付比例、降房貸利率下限、降公積金貸款利率“三箭齊發”共同構成的“降門檻”政策。其中，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調整為不低于15%、不低于25%，創造了歷史最低的首付比例。

公積金貸款利率下調是這一系列組合拳中最快落地的一項，包括“北上廣深”在內的一批城市均已宣布執行，確保繳存人第一時間享受到政策優惠。

以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。購房人得到的好處是實實在在的。

“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公積金貸款利率也已經落實下調，這比例都是之前沒有的，現在上車最合適了。”5月18日，當記者來到鄭州市一家售樓部時，銷售人員熱情介紹了最新的優惠條件，這是他們前一天晚上剛剛統一擬定的銷售口徑。

以該項目現房銷售的最大戶型為例，總價約380萬元的房款，首付僅需50多萬元，剩下200多萬元的貸款中，通過公積金貸款和商業貸款組合償付，購房者商貸每月償付壓力在一萬元以下。

在廣州市天河區一處樓盤的售樓處入口，寫著“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的白字紅底巨幅展示牌撲面而來，并直接明了地呈現了三大“降門檻”政策。“這是我們在“5·17新政”官宣后連夜趕制的，”在看房者中穿梭的工作人員匆忙告訴記者，“比起前幾個周末，今天來售樓部看房的客戶明顯多了不少。”

記者看到，廣州天河這一售樓處的洽談席位座無虛席，不少家庭“拖家帶口”圍繞著沙盤品評選房。往日，記者在這一售樓處常見的“一對一服務”此時顯得格外奢侈，當日大多情況是由一位工作人員帶領著五六位看房客戶共同參觀介紹。

在合肥，34℃的暑天也不及看房者的熱情。記者在華潤城建望云售樓部同樣看到了絡繹不絕的來訪客戶和幾乎座無虛席的接待區。“上午已經接待了5組客戶，嗓子都快啞了。我們售樓部有十幾個置業顧問，平時足夠應付來訪，今天壓根忙不過來。”該售樓部一名置業顧問告訴記者。同位于濱湖區的偉星濱江道，周六一天來訪客戶80組，最高1小時接待20組。

記者來到成都錦江區南三環的一處樓盤時正值晌午時分，前來咨詢的購房者在售樓中心問門外的烈日下排隊入場——開發商采取了限流措施。樓盤銷售人員對記者表示，由于地段、配套、價格等優勢，該項目在成都關注度一直比較高，加之近期限購政策的解除，前來售樓部了解情況的購房者增加明顯。目前，已經取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。

在深圳，記者的朋友圈被各個項目集中發布的喜報刷屏。

5月18日，位于深圳寶安中心區的住宅新盤-開盤結果出爐，129套房源銷售126套，僅剩3套房源待售，幾近“日光”，去化率98%，開盤銷售額達14.9億元。新政首夜，深圳有樓盤24小時不打烊、通宵賣房，半夜11點、12點，營銷中心依然燈火通明。各樓盤銷售文案，均以樓市新政為噱頭，有項目承諾“喜迎新政，首付不降，30 天無理由退房。”

新房市場被激活，前期已經升溫的二手房市場更為活躍。

“今天有一段時間平臺直接崩潰了，我們判斷是訪問量過大、服務器過載導致的。”合肥濱湖區一位貝殼房產中介告訴記者，該門店5月18日帶看了10組客戶，比平時周末多一倍，“能感覺到客戶對政策的關注度很高，目前已經有將近10個客戶向我詢問新政的落地情況了。”

深圳一位二手房中介透露，在5月17日當晚各地產中介都已經開始行動，梳理客戶名單，給業主打電話問要不要賣房，給看房者信息確認要不要趕緊下單。他告訴記者，“晚上12點，家里人都睡了，我還在微信里同步回復幾個客戶的咨詢，敲定買房意向，半夜跟業主反饋，溝通雙方意圖。”

“存量去化” 賣方保持理性

不過，與購房者明顯升溫的購房意向相比，地產商、地產中介等“賣方”群體雖然加班加點積極把握新政熱度，不過他們普遍判斷被激活的購房者多是前期已有意向的剛需群體。“買房們”仍傾向于繼續保持既定的“降價去化”策略。

“合肥樓市新政在5月上旬就開始放風，積壓了很多觀望客戶，現在政策落地，前期觀望的客戶都出來看房了。”一位長期觀察合肥樓市的資深業內人士表示，等這批客戶的需求釋放完畢，才是驗證市場熱度的窗口期。

積壓需求的集中釋放，這一觀點幾乎是各地銷售人員對剛剛過去周末行情的共識。武漢一名置業顧問一邊喜滋滋的抱怨“今天接待了近10組客戶，嗓子都要冒煙了”，一邊也向記者指出，“其實這都是去年下半年以來堆積的客戶需求。”北京一名置業顧問也觀察到，“雖然近期客戶量略有所上升，但其實除了上學和落戶的剛需，意向買房客戶大部分在觀望。”

在新政發布次日，5月18日開盤的南京中建信合源上九里項目，開發商借政策熱度推出了大幅優惠活動，熱門戶型幾乎當日就完成了去化，部分房源當天購房者需要“搖號”才能買到。“這在南京都多久沒見到了，這兩年可能少數特別高端的項目，由于房源稀缺還有搖號的時候，像源上九里這種項目很難想象還需要搖號。”南京貝殼工作人員楊陽告訴記者。

“打折就賣得動，不打折就賣不動”，武漢硚口區一樓盤的置業顧問直白的告訴記者，該樓盤的價格從每平方1.7萬元下調到1.4萬元左右。事實上，自“五一”假期結束后的第一個工作日武漢市發布新版“漢十條”之后，武漢部分新盤的人氣就已經提升，央行政策的調整讓不少之前看過該樓盤的客戶重新來踩盤，他這個周末接待的客戶量比上個月同期翻了一番。

“降價”也幫助成都天府新區的海倫堡玖悅府沖上本地樓市熱榜。海倫堡曾經是成都的網紅樓盤，樓盤銷售價格一度達到2萬元/㎡以上。不過，記者在現場了解到，目前該樓盤售價為1.4萬元/平方米，個別房源單價降幅達到6000元/平方米。現場銷售人員表示，因為是尾盤原因，開發商要回籠資金，才給出了如此大的優惠幅度。通過近日的促銷，效果顯著，目前已經僅剩下20來套房源。

在廣州，各樓盤也普遍繼續保持前期的優惠政策。事實上，在記者采訪的一處樓盤，銷售人員還向記者私下發送了一條特價房源的消息，稱該樓盤近期在此前促銷的基礎上又給到了額外的折扣，個別房源的單價已經下降至“5”字頭。而在去年該項目開盤之初，項目均價還在8.5萬元/平方米的水平。

一家大型房企在廣州區域的負責人告訴記者，當前開發商的任務重心還是去化，對于政策帶來的熱度提升，開發商顯然是樂見的，但也不會貿然坐地漲價。“現在還是買方市場，貿然漲價對客戶而言觀感太差，而且現在各大項目競爭激烈，漲價無異于將客戶推向別的項目。” 負責人明確表示。

相比存在去化、資金回籠壓力的地產商，部分二手房業主出現了一些看漲、惜售的心態。“這兩天不少二手房主都開始重估自家樓盤價值，不再一味降價拋房，有的甚至直接撤房不賣了。” 南京的一名中介告訴記者，“比如南京河西南的天鵝堡花園，我一直在幫業主賣一套建面約161㎡二手房，前期掛牌價700萬元出頭，已經算是該樓盤這個戶型最便宜的價格了，昨天業主告訴我，把房子撤下來，暫時先不賣了。”

不過，多數中介們還是建議二手房主們理性行事。“這個時候漲價是不明智的，對于一些掛牌價偏高的業主，我們還會勸他們下調一些價格，趁這個時機盡快脫手。”一位中介人士告訴記者。

去庫存政策要應出盡出

4月30日，中央政治局會議旗幟鮮明的提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。在5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，國務院副總理何立峰強調，要繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

國家統計局最新披露的數據顯示，截至4月末，全國商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。據中指研究院統計，從已取預售證未售庫存來看，截至2024年4月末，50個代表城市商品住宅可售面積3.36億平米，按近12個月月均銷售面積計算，可售庫存出清周期為20.6個月，已達到上一輪“去庫存”以來出清周期的高點。在四個一線城市中，除上海外的“北、廣、深” 庫存出清周期也均超過了20個月。

中信證券團隊解讀稱，順利實現保交房的前提是房價企穩，房價企穩的關鍵是消化存量房源，消化存量房源的最有效辦法是推動市場交易復蘇，鼓勵合理置業需求釋放。正因為市場化交易仍然是消化存量最主要的方式，這需要配合需求側政策“應出盡出”。

事實上，與前期樓市政策釋放較多的二線城市相比，這個周末一線城市樓市的表現相對冷靜，或與當地樓市政策仍限制較多不無關系。

在北京，一線銷售人士告訴記者，“周末看房的人確實多了，但目前對成交影響不大。” 在上海，新政出臺后，看房客相對多了，也表達了認購意向，但下單仍在等待政策落地。“目前，上海首套房商貸利率為3.85%，南京等城市已降低到3.45%。上海現在購買首套首付比例還是三成，不過即便后續降到15%還款壓力依然很大，商貸利率的下調才能實實在在降低購房成本。” 有購房者解釋了自己的觀望情緒頗具有代表性。

首付比例方面，去年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統一為首套房20%、二套房30%之后，多數城市均已選擇執行20%、30%底線政策，不過北上廣深等8個城市首付比例仍然較高，上海二套房保持五成首付。利率方面，截至4月末，全國343個城市中已經有67個取消首套房貸率下限，4月個人住房新發放貸款利率為3.7%，比上月低2個基點，處于歷史低位。不過，一線城市首套房商貸利率仍保持在3.85%左右水平。

“一線城市本身需求量是有的，未來一方面看本次金融政策組合拳多大程度上會在上海落地；另一方面關注原有的限制性政策是否會繼續定向寬松。政策都是靈活的，就看希望以什么力度來實施。具體實施的時間點可能比三四線城市晚一點，比如一兩周內。” 鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示。

此外，相較當下激活購房者熱情的“降門檻”政策，有相當部分的受訪房企人士對后續“保障性住房再貸款”、收回存量土地等去庫存政策的落地抱有更高期待。“本輪政策對購房者降門檻的力度確實超越預期，不過保障性住房再貸款政策的實施，將對樓市供需關系的影響更為立竿見影，或許對于房價企穩有更大的幫助。”

“保障性住房再貸款”是新創設的結構性貨幣政策工具。5月17日，央行副行長陶玲明確，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

在2023年，央行曾設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中，初步統計目前各城市公布的計劃收購住房已超過1萬套。

今年4月，鄭州市即率先試行以“賣舊買新、以舊換新”模式。貝殼研究院鄭州分院數據顯示，4月份鄭州新房成交量47.14萬平方，折合3916套，成交量整體與上月保持持平，網簽均價結構性上漲。貝殼研究院鄭州分院分析師認為，“二、三季度改善需求充分釋放，不僅會體現在新房市場，二手可能更超預期，從二季度開始改善需求會逐步接力市場。”

除了收購存量住房，閑置土地也將擁有新的回收途徑。在吹風會上，自然資源部副部長劉國洪表示，自然資源部準備出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。

申萬宏源高級宏觀分析師屠強、王勝指出，相比于降首付降息等直接刺激地產需求的政策，無論是“保交樓”直接穩定房企信用融資，還是收購房企存量土地和房產等去庫存政策，甚至包括近期集中推動的房地產“以舊換新”，都是能最直接作用于房企流動性、穩定供給的政策，有助于信用風險的緩和，進而將緩和居民對于住宅交付的擔憂，將存量的遞延的地產剛需和高額儲蓄逐步釋放，促進地產銷售回升。

中信證券則表示，通過總結地方經驗，發放再貸款加大推廣購買存量商品房作為保障性住房的實踐，將進一步提振核心城市商品房市場信心。收回存量土地有利于進一步優化庫存。“總而言之，我們認為新政策松綁需求限制副作用小，核心城市房價有望在年中企穩。” 中信證券在研報中預測。

（本文采寫：張一帆、 梅雙、王一鳴、曹晨、李映泉、陳英、李小平、唐強、劉茜、陳澄、葉玲珍、趙黎昀、劉燦邦、孫憲超、黃翔、王小偉）